中海物业承接386米“非洲第一高楼”，物业企业集体出海

界面新闻记者 | 王妤涵(hán)

在全球化浪潮(làngcháo)的推动下，中国物业服务行业正经历(jīnglì)一场前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启(kāiqǐ)全新的“大航海时代”。

近日，埃及(āijí)住房部下属埃及新城市社区管理局与中埃(zhōngāi)合资企业地平线运营管理（埃及）股份(gǔfèn)有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线运营管理(guǎnlǐ)公司的股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务(fúwù)。

值得关注的是，中海物业(wùyè)之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了(le)出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个(yígè)全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指研究院物业事业部研究副(fù)总监彭雨(péngyǔ)在接受界面新闻采访时表示。

从(cóng)时间轴来看，物企出海早有先行者探路。

早在2014年，彩生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段(shǒuduàn)快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但(dàn)物业企业出海的步伐(bùfá)从未停止。

2019年，绿城服务(fúwù)斥资约5026.77万澳元收购(shōugòu)澳洲早教机构MAG的56%股权，有意将服务边界拓展(tuòzhǎn)至(zhì)社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更多(duō)的物业企业加入(jiārù)到出海行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务(fúwù)宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份(gǔfèn)与阿联酋中国创新中心签署战略合作协议，探索(tànsuǒ)城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目(fúwùxiàngmù)，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁(bǎojié)绿化等全方位内容。

然而(ránér)海外征途也并非坦途。

宋都服务的收购交易最终被单方面终止(zhōngzhǐ)；而绿城服务则(zé)在2024年11月宣布出售(chūshòu)MAG部分股权，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营所(suǒ)面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活(shēnghuó)习俗等方面均有可能存在差异，双方未必能达成同样地(dì)服务理念和方式，直接进行海外业务拓展(tuòzhǎn)可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是(shì)微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗中占比最大(zuìdà)的，选择(xuǎnzé)出海(chūhǎi)也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化用工(yònggōng)，成本无疑会更低一些”，中物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示(biǎoshì)。

“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有一定提升(tíshēng)。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和(hé)技术人员(jìshùrényuán)为主。”

不过，这也意味着会(huì)面临着一些风险和挑战，主要是(shì)本地化用工面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到(yìxiǎngbùdào)的文化冲突。所以，如何构建一套(yītào)融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业(qǐyè)的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步(jìnyíbù)补充，为企业打开全新的市场”，彭雨(péngyǔ)指出。

据悉，此次中海物业承接的项目涵盖10座(zuò)办公楼、5座住宅楼、4座大型(dàxíng)酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

据中海物业方面介绍(jièshào)，未来会将国内(guónèi)的智慧物管经验与海外(hǎiwài)市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海物业自身发展来看，这一海外(hǎiwài)突破背后，是其近年来的深度战略调整(tiáozhěng)。

财报数据显示，2024年，中海(zhōnghǎi)物业实现(shíxiàn)营业收入140.24亿元(yìyuán)，同比增加(tóngbǐzēngjiā)7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的(de)在管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他(tā)(tā)物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增(xīnzēng)订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向(zhǐxiàng)中海物业正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元(duōyuán)业态拓展的战略转型。

“从(cóng)特点(tèdiǎn)来看，目前国内物业企业(qǐyè)主要采取‘跟随’策略”，彭雨对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类(dìyīlèi)是(shì)为负责基建等业务的关联方提供服务，比如(bǐrú)此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种(zhèzhǒng)模式的优势(yōushì)在于，项目的体量通常较大，且确定性高、客户信任度高（基于国内(guónèi)长期合作），能快速形成规模效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则(zé)是作为(zuòwéi)跨国企业的(de)优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则通常(tōngcháng)要求物企具备极强的标准化输出(shūchū)、跨文化沟通协调(xiétiáo)、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的中资企业(zhōngzīqǐyè)而言，国内(guónèi)的物业企业作为长期合作的对象(duìxiàng)更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海(chūhǎi)”的模式，在当前阶段具有显著的现实合理性(hélǐxìng)和可操作性。

行业变局下的(de)生存之道

当中国物业企业集体将目光投向海外，背后是(shì)深刻的行业变局与发展逻辑(luójí)。

近年来，国内物管行业由(yóu)“高速增长”转为“高质(gāozhì)发展”，物业上市公司的管理规模增速也在持续放缓。

中指(zhōngzhǐ)研究院统计数据显示，2024年，物管行业管理面积均值(jūnzhí)1.29亿平方米，同比增长5.92%增速(zēngsù)首次跌至个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较(jiào)2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓(fànghuǎn)。

从资本表现来看，2024年全年，物业板块总市值(shìzhí)跌幅(diēfú)为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现温和复苏态势。截至(jiézhì)今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍(bèi)。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则(zé)面临政府采购预算收紧、付款周期(zhōuqī)延长等压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内(guónèi)市场仍将处于高度竞争的状态(zhuàngtài)，行业未来的发展趋势包括(bāokuò)提升服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面”，彭雨指出。

而(ér)出海，无疑为头部物企实践这些转型方向提供了更广阔的(de)试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的(de)是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费(xiāofèi)专项行动方案》等政策明确提出(míngquètíchū)“推动物业(wùyè)服务(fúwù)等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海参与海外项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望(yǒuwàng)进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业“走进来”的(de)同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场(shìchǎng)，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着(yìwèizhe)，头部物企有望将海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面(yìfāngmiàn)，行业竞争压力持续增加，国内市场的竞争已达白热化，物业(wùyè)企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增(yǔrìjùzēng)，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业(wùyè)企业服务能力的(de)持续提升，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来(wèilái)伴随着国家建设“一带一路”倡议的进一步发展与推广，将会有更多中资企业参与(cānyù)到海外的基建、园区、贸易、金融(jīnróng)、文化交流等项目之中，跟随它们(tāmen)出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企(wùqǐ)海外业务(yèwù)探索的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业(qǐyè)后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务(fúwù)，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。